パシフィック・センチュリーの値段に関する仮説

本日の日経ヴェリタスP２１に記事が出ていたので、アウトサイダーとして値段に対する仮説をしてみました(メザニンのハイポは飛ばなかった！)。規模・グレード・ロケーションから言ってNOIは60億円と想定してみる。一方、セキュアードはオポチュニティファンドゆえ、IRRベースで15-20%以上を求められる。ただ、入口でキャップ4．3%（=60億円/1400億円）で入るので、出口であまりキャピタルゲインは期待できない。4%前後で出るチャンスを探る。それは何年後かにくるという信念。NOIは今後の賃貸市場の状況によっては、60億円を割り込み、最悪45億円程度まで落ち込む可能性はある。そうすると出口では60億円レベルに戻らないこともエクィティホルダーとしては想定している。したがって、期中で少なくても15%以上を確保したいところだ。ここで、シニアローンの規模を700億円と想定する（金利2.5%、アモチ35年とすると、年間デットサービスは30億円となる）。LTVが50%ととなりDSCRも1.5-2.0倍でコンフォーミング。
ここで、必要なのはエクイティ100億円への配当がメザニン600億円（既存額そのまま）より優先することだ。もし優先すれば15-30億円の配当がある。これはリターンで行くと15-20%となる。もし仮にキャピタルゲインがなくても15-30%のリターンが実現する。メザインは既存でリスクを取ってしまったので本来飛ばされる運命に会ったものが、期中の配当を我慢するかわりに売却時の回収に掛けたわけだ。要すれば、マーケットが回復することにベットし、1200億円で売れれば元本が回収できるわけだ。もしかしたら、シニアレンダーがメザニンに対してアモチを猶予し配当している可能性もあるので、多少の金利も受け取っているかもしれない。多少外れているかもしれないが、結構近いのではと考えている。さて、レンダーは何年の猶予を与えたのだろう？　3年か、5年か？投資家サイドであれば、できるだけ長い期間がほしいところだ。また、誰がシニアを出したのだろうか？CMBSのジュニア投資家で400億円。残りは新生か？